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盘古大观5号楼该怎么盘活·增值?

时间:2021-09-30 来源网站:黄豆芽财经网

盘古大观5号楼该怎么盘活·增值?

今天上午(8.20)10点整,位于北京鸟巢旁的盘古大观5号楼法拍成交,成交价51.87亿,买家是北京钰珵置业有限公司。

据天眼查资料,钰珵置业是北京金隅投资物业管理集团的全资子公司。而北京金隅投资物业管理集团原名北京金隅地产经营管理有限公司,隶属于北京金隅集团。

阿里拍卖平台显示,截至本次拍卖结束,共有2人报名,2897人设置提醒,152922次围观。实际上,自昨天(8.19)上午10时启动报价起,盘古大观5号楼的司法拍卖就一直牵动着业内人士的心。

按照51.87亿的成交价计算,折合单价为3.73 万元/平米,相比于区域市场价,很多人认为成交价比较合算。

但“吃进去容易消化难”,能不能盘活,更考验买家的实力。

据法拍公告资料,盘古大观5号楼是盘古大观项目中唯一一座写字楼,建成于2013年,地下5层,地上39层,精装修。房屋性质为商品房,建筑面积13.9万平方米。

盘活难度有多大?如何盘活?

在地产锐观察组建的房地产投融资微信群里,业内人士展开了讨论。有人认为,盘古大观5号楼盘活其实不难,项目有三大利好因素:

1、是鸟巢边上的高楼,远远望去就能看到,是北京地标建筑。2、位于北京北城商业及奥运核心区,有出租客群支撑。3、目前盘古大观5号楼处于正常出租中,租金约400元/平/月。而且这个楼是超甲级品质,有3.3米净高。

关于改造盘活的潜力,有几种看法:

1、改成长租公寓,应该好出租。

举例:附近的国奥村,243平月租金约29000元;绿城北京诚园,260平月租金约45000元。基本租金水平在119-173元/平/月。

盘古大观5号楼收购价51.87亿,合单价3.73万/平,租金年回报率3.8-5.6%左右。国企主体,未来发CMBS或者发债,基本利息能覆盖。再加上物业增值,改造可行。

2、按照现状水平,即便不改造,提升运营实现满租,也划算。

据业内人士介绍,盘古大观5号楼地上部分面积约10.9万平米,地下部分面积约为3万平米,写字楼部分面积约为8万平米,地下车库面积约为5万平米。

专业人士测算,写字楼部分按照400元/平/月的租金计算,地下车库(5万平面积,估测有约1400个车位)每个车位按照800元/月的租金计算,全年满租时,租金收入约为4个亿,回报也不错。

3、还有人认为,在这个地段做办公并不是最佳选择,可以考虑整体改造,改为食街+电影院,或者改成长租公寓+联合办公。

尽管买的不贵,改造盘活也可期,但说起来容易做起来难。

易居企业集团副总裁、克而瑞执行总裁刘文超在日前的一次授课中曾指出,依靠赚取“面粉”和“面包”差价以及土地增值带来收益的住宅增量时代,快要一去不复返了,企业盈利的核心开始逐渐向资产增值回报转变,资产管理的大幕已经顺势拉开。

在这样的时代背景下,资产不仅是“盘活”,更是“激活”要让资产在“募投管退”中不断产生多元化的综合效益。

据世界银行及英国不动产资本分析公司RCA2017年统计显示,中国可投资商业房地产市场规模达到千亿级,约占全球总量的12%,仅次于美国,市场空间巨大。

如何寻找存量物业,如何优化融资路径,如何提升资管能力,是房企未来的新命题。

刘文超建议,选择存量物业,要去人多钱多的城市,选择现状与规划错配的区域,去找一些规划错配或使用功能错配的存量物业,对其进行功能、结构、内容上的再造。

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